Credit ipotecar

Credit ipotecar
Creditul ipotecar este unul dintre principalele produse bancare destinate finanțării achiziționării de proprietăți imobiliare, care sunt date în garanție creditorului. De obicei, aceste credite sunt contractate pe termen lung, de până la 30 de ani. Termenul „ipotecă” a apărut pentru prima dată în Grecia antică, pentru a desemna obligațiile debitorilor față de creditori la cumpărarea terenurilor.

Schema creditului ipotecar este următoarea:

1. Persoana care dorește să achiziționeze o proprietate, dar nu dispune de suficiente fonduri, se adresează băncii pentru un credit.

2. Banca, pe baza documentelor prezentate de solicitant, ia decizia de a acorda sau de a refuza creditul, stabilind parametrii individuali – sumă, termen, dobândă, valoarea avansului.

3. Solicitantul, care acceptă condițiile de creditare, alege proprietatea și furnizează pachetul de documente necesare pentru finalizarea tranzacției.

4. Se întocmesc contractele de credit și ipotecă. Mai întâi se stabilesc relațiile între banca creditor și clientul împrumutat, iar apoi între bancă în calitate de creditor ipotecar și debitor (care poate fi chiar împrumutatul sau o terță persoană).

5. La registrul de evidență a proprietății (RNP) se înregistrează dreptul de proprietate al cumpărătorului asupra imobilului achiziționat.

6. Se efectuează plățile între cumpărător și vânzător (această operațiune poate fi realizată în diferite etape ale tranzacției).

7. La registrul de evidență a proprietății (RNP) se înregistrează ipoteca asupra imobilului achiziționat.

8. Împrumutatul efectuează plăți conform graficului de rambursare a creditului.

9. După achitarea integrală a datoriei, RNP eliberează ipoteca, iar imobilul devine liber pentru dispoziția deplină a proprietarului.

Această schemă de bază poate include suplimentar înregistrarea unei garanții ipotecare, obținerea acordului băncii pentru renovarea imobilului ipotecat, înregistrarea altor persoane în proprietatea acestuia și alte proceduri.

Creditul ipotecar este cel mai „greu” produs bancar destinat persoanelor fizice, având dobânzi mai mici și un proces de aprobare mai complex comparativ cu alte tipuri de credite. Instituțiile financiare aplică cerințe mai stricte pentru solicitanți și documentele necesare pentru acordarea creditului ipotecar și solicită încheierea unui contract de asigurare cel puțin pentru riscurile de deteriorare sau pierdere a bunului ipotecat.

Principalul criteriu al băncii față de solicitant este de a dovedi fiabilitatea și capacitatea de plată. Având în vedere că creditul se acordă pe o perioadă lungă și pentru sume mari, riscurile pentru bancă sunt considerabile. De aceea, bunul ipotecat reprezintă o formă de protecție pentru bancă în caz de neplată a datoriilor.

Băncile stabilesc, de obicei, că rata datoriei lunare a împrumutatului (plățile lunare pentru credit) să nu depășească 40-50% din venitul lunar. Unul dintre principalele modalități de a demonstra capacitatea financiară a împrumutatului este abilitatea acestuia de a plăti avansul. Astfel, în majoritatea programelor ipotecare, plata unui avans este obligatorie, iar suma acestuia poate varia între 5% și 90%. Există, de asemenea, oferte de credit ipotecar care permit plata avansului cu ajutorul capitalului maternal sau chiar fără avans.

Creditele ipotecare sunt oferite de multe instituții financiare, inclusiv cele mari (de exemplu, Banca Transilvania, BCR și altele). Multe bănci colaborează cu Agenția Națională pentru Locuințe (ANL) și, în parteneriat cu aceasta, oferă programe de credit ipotecar cu sprijin guvernamental, în cadrul cărora creditele sunt acordate la condiții mai avantajoase comparativ cu ofertele standard.